Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розроблено проект Закону України «Про посилення захисту прав інвесторів під час інвестування (фінансування) будівництва житла», яке планується здійснювати, у тому числі, шляхом:
- передачі об’єктів незавершеного житлового будівництва, власників яких визнано у встановленому порядку банкрутом, інвесторам, чиї кошти були залучені у будівництво цього об’єкта, у разі створення ними житлово-будівельного кооперативу чи об’єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку, або органам місцевого самоврядування;
- надання державою фінансової підтримки житлово-будівельним кооперативам та об’єднанням співвласників багатоквартирного житлового будинку на завершення будівництва житлових будинків;
- запровадження типової форми договорів про участь у фондах фінансування будівництва та договорів купівлі-продажу цільових облігацій;
- посилення захисту прав інвесторів житлового будівництва у ході банкрутства підприємств;
- викупу в замовників та/або фінансових установ нереалізованого житла в об'єктах будівництва, що споруджувались із залученням коштів фізичних осіб у разі неспроможності замовників продовжувати будівництво житла;
- стимулювання замовників до своєчасного завершення будівництва шляхом запровадження будівельного збору з прогресивною ставкою оподаткування.
Цей Закон ставить за мету врегулювання правовідносин, що виникають у зв’язку з будівництвом житла в частині захисту прав інвесторів, чиї кошти залучено у житлове будівництво.
У Пояснювальній записці, підписаній Міністром регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України А.М. Близнюком виокремлено, що зупинка будівництва призводить до несвоєчасності реалізації інвесторами прав на отримання житла за раніше укладеними інвестиційними угодами, а іноді і до його втрати.
Наприклад, при банкрутстві кампанії-замовника, незавершений об’єкт будівництва включається до складу ліквідаційної маси і продається. Інвестор може отримати лише раніше вкладені кошти в разі включення його до числа кредиторів та задоволення їх вимог. На отримання у власність житла, яке у майбутньому буде збудоване, або добудоване, інвестори не можуть розраховувати.
Нарешті у Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України зробили перший реальний крок для врегулювання правовідносин між приватними інвесторами та замовниками (забудовниками) будівництва житлових об’єктів. Мінрегіонбуд розробив проект Закону України «Про посилення захисту прав інвесторів під час інвестування (фінансування) будівництва житла». Окрім основних моментів, про які вже йшлося вище, у Міністерстві визнали, що саме відсутність багатьох законодавчих норм у галузі житлового будівництва призвело до глобального колапсу – об’єкти стоять недобудованими, люди нервуються, будівельники не поспішають приймати будь-які рішення, щоб відновити будівництво, а держава мовчки спостерігає, або й навіть впевнено можна сказати – НЕ БАЧИТЬ проблеми, або руками розводить – мовляв, що може вона вдіяти з такими забудовниками, які з’являлися мов гриби після дощу, а потім так швидко і зникали або у невідомому напрямку, або тікали у процедуру банкрутства.
«Така ситуація потребує неодмінного реагування та коригування з боку держави в частині захисту прав інвесторів під час інвестування (фінансування) будівництва житла», – йдеться у Пояснювальній записці до законопроекту.
А ще відсутність норми, що зобов’язує замовника протягом встановленого терміну з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом та підключеного до інженерних мереж житлового будинку, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, передати його об'єднанню співвласників, власнику або експлуатуючій організації призводить до затягування замовниками цього процесу та безперечно порушує права громадян, кошти яких інвестовано у зазначені об’єкти.
Відтак, пропонується внесення змін до Податкового кодексу України, якими передбачено запровадження місцевого будівельного збору. У Порівняльній таблиці до проекту закону визначається, що будівельний збір – це місцевий збір, кошти від якого зараховуються до місцевого бюджету.
Платниками збору не можуть бути замовники будівництва, які реалізують проекти будівництва за кошти державного чи місцевого бюджетів, замовники будівництва індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, фінансування яких здійснюється за кошти таких замовників.
Передбачено, що залежно від терміну будівництва ставка збору встановлюється у розмірі:
- нуль відсотків – для об’єктів, що завершені будівництвом в установлений термін або із перевищенням такого терміну не більш як на 6 місяців;
- 1 відсоток – при перевищенні терміну будівництва від 6 місяців до 2 років;
- додатково 1 відсоток за кожні 2 роки перевищення терміну будівництва, але не більше 10 відсотків від бази справляння збору. від 6 місяців до 2 років;
Для об’єктів, термін будівництва яких станом на 1 січня 2014 року перевищує термін, встановлений затвердженою в установленому порядку проектно-кошторисною документацією більш як на шість місяців, початкова ставка збору встановлюється у розмірі 1 відсоток незалежно від величини перевищення цього терміну.
У разі запровадження прогресивної ставки збору, розмір якої збільшуватиметься за кожним податковим періодом, що об’єктивно змусить такого замовника (власника) реалізувати або добудувати об’єкт з тривалим строком зупинення будівництва. По розпочатих будівництвом об’єктах замовники будуть змушені більш виважено вибудовувати свою інвестиційну та організаційну стратегію з тим, щоб організувати процес будівельного виробництва з жорстким дотриманням проектних термінів будівництва об’єкта.
Запровадження місцевого будівельного збору призведе до залучення на ринок лише тих суб’єкті господарювання які будуть спроможні виконати у повному обсязі свої зобов’язання щодо забудови земельної ділянки та зведення об’єкту житлового будівництва а відтак сприятиме забезпеченню реалізації законних прав громадян на житло.
Нарешті передбачається жорстко вимагати від замовників будівництва встановлювати в проектно-кошторисній документації термін будівництва.
З метою безумовного дотримання норм цивільного законодавства при укладенні угод щодо купівлі-продажу цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, та при участі у ФФБ пропонується встановити типову форму відповідних договорів, що буде затверджена Кабінетом Міністрів України.
Передбачаються і додаткові права Київської міської ради, пов'язані зі здійсненням містом Києвом столичних функцій розширити можливістю припиняти право користування земельними ділянками у випадках, передбачених чинним законодавством України у тому числі припиняти право користування земельними ділянками, наданими під будівництво багатоквартирних жилих будинків у разі:
якщо таке будівництво не розпочате протягом п’яти років;
перевищення терміну будівництва, визначеного затвердженою в установленому порядку проектно-кошторисною документацією, більш ніж на три роки;
прийняття рішення про визнання банкрутом замовника будівництва або підрядника;
набуття законної сили рішенням суду про притягнення до кримінальної відповідальності керівника замовника будівництва або підрядника за правопорушення, пов’язані із будівництвом об’єкта, розміщеного на цій земельній ділянці.
Єдине, що змушує насторожитися тим інвесторам, які вже вклали кошти і які вже довгими роками чекають на про інвестовану квартиру, що даний закон регулюватиме майбутні приватні інвестиції. Оскільки в пояснювальній записці на цьому є акцент: «Реалізація проекту акта дозволить захистити права інвесторів у житлове будівництво, що сприятиме надходженню інвестицій у дану галузь та запровадити дієвий механізм стимулювання органами місцевого самоврядування замовників (власників) об’єктів незавершеного будівництва по їх добудові або реалізації».
Щоправда, якщо уважно і правильно трактувати статтю 3. «Прикінцеві положення», то таки якась підтримка держави вимальовується. Але акцентую увагу – якась. Відтак п.2 передбачено:
«Кабінету Міністрів України:
1) під час підготовки проектів державного бюджету на відповідний рік передбачати асигнування на:
- надання фінансової підтримки житлово-будівельним кооперативам та об’єднанням співвласників багатоквартирного житлового будинку на завершення будівництва житлових будинків;
- викупу в замовників та/або фінансових установ нереалізованого житла в об'єктах будівництва, що споруджувались із залученням коштів фізичних осіб у разі неспроможності замовників продовжувати будівництво житла.
2) у трьохмісячний строк з дня набрання чинності цим Законом:
- привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;
- забезпечити приведення органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом».
Та все ж хотілося вірити, якщо над законопроектом трохи допрацюють і врешті-решт його таки приймуть, то перш за все будуть врегульовані правовідносини на тих об’єктах, де приватні інвестори роками чекають бодай перших кроків для визначення прав та обов’язків всіх сторін.
А ще у пояснювальній записці викликає занепокоєння той факт, що Проект постанови не потребує проведення консультацій з громадськістю. І це в той час, коли Україна будує громадянське суспільство!
До речі, це вже не перший документ, в якому саме таким чином усувають громадськість від обговорення проекту законодавчого акту.
Тетяна Шальман,
президент Асоціації приватних інвесторів та власників
Немає коментарів:
Дописати коментар